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“免费午餐”成就亿万富豪 |
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我现在是货真价实的亿万富翁，已经买近卖出了4个大型综合市场及几处“烂尾楼”，在业界人称“拆弹专家”。
走到这一步似乎很容易似乎也很难——我用了10多年的时间做成了百万富翁，而从百万富翁到亿万富翁我却没用到3年。
从原单位辞职下海后，从最初的一般小职员到股票经纪人、房地产营销经理、百货公司执行老总，我先后干过了七八个公司，后来终于有了自己的事业——一个上百万元资产规模的广告公司。但这钱来得辛苦，我当时不懂玩资本，只会用汗水挣老实钱。
这样子一直过了10多年。
10年终于修得正果，我总结出了一套“生钱”模式：关注相对市场份额较低而行业增长率较高的存量资产，找准时机将其收购，然后培育、包装、推广，在该资产成长到相对市场份额较高而行业增长率较低的时候，抛售之。于是就有了发展的现金来源，再把其中的大部分资金用于新的循环收购、抛售，而将其小部分资金用于未处理掉的留存资产的管理及开发，争取到最后都能变现，开始新的循环发展。其中一个重要招数就是“免费午餐”。
1998年，一栋22000平方米的综合市场大楼进入我的视野。
这个位于C市一个郊区的3层综合市场是原当地工商部门修建的，整个建筑设计极不合理——本来综合市场首先要的就是宽敞的视觉效果，但这栋楼的楼层被破坏成了“错层”，每层楼的5个区域高度各不相同，并且只有一个进口和一个出口，它和旁边一路之隔的另一栋30000平方米规模的综合市场如出一辙，一起被评为当年C市的“十大最差建筑”，连消防检查都没过关。加上原经营管理部门招商成效不高，经营半年后，除了一楼的农贸市场勉强维持外，二楼的百货只剩下25个摊户，三楼则完全闲置。见此窘境，摊主纷纷弃之而逃。旁边的“姐妹楼”更惨，30000平方米的清水房摆在那里根本没法经营，当地政府和百姓原寄希望于靠这两栋综合市场提升整条街的商业气氛完全落空。
我*自有资金300万元和银行贷款买下了它，价格是每平方米700元。
我看中这栋综合市场楼主要是因为它极具升值潜力——该区是邻近几个县市进入C市的必经之路，常住人口20多万，流动人口也颇具规模，但当地没有真正的商业中心及综合批发市场；而且它的交通位置很好，是很容易发展起来的。我的目的是把旁边那栋楼也拿下来，在市场成熟时都给卖出去。
当地政府领导对我来接这个“烂摊子”很是高兴，这么大笔资产的闲置对他们的形象极有影响，所以不仅给了我许多优惠政策，还向相关职能部门打招呼对我项目的运作要“开绿灯”。他们把这项招商引资成果当作当地的一件大喜事来宣传，我一时成了当地的新闻人物，这对我以后的运作当然也是件好事。
接手后，我首先投资几十万元把综合市场的消防设施布置完善，这可是至关重要的。在布置设施的同时，我把外墙也包装了一下，金光闪闪的“合众综合市场”嵌在墙上，气度不凡，老远就能看见。我还合理利用已有的旋转阶梯，把每层楼的5个区分别都开了进出口，这样就为形成极佳的人流量打下了基础，并且这也掩盖了原建筑不合理的地方，使综合市场大大地上了个层次。
“筑巢”的同时我也开始了“引凤”。以前的业主思想不开阔，把招商范围仅限于当地，并且一开始就想着捞回成本收了经营户不低的租金，加上那么差的整体环境，结果可想而知。我的招数可完全不同。
我首先将招商范围扩大到邻近几个县市，除了将报纸、电视和户外广告打出去外，我还派出业务员到邻近县市发传单，特别是一些商贸流通集中地方。广告和传单上开出了“免费午餐”：免半年租金！
我这样做可不是冒险。综合市场是肯定会增值的，对这一点我有十足的把握，但怎样才能把我的客户吸引进来呢？尤其有些又是从这里走出去的，要让他们重新接受这里可不是那么容易的事情。我必须要让他们充分相信我这个市场能挣钱，而且要让他们感觉到我的诚意。我的损失是暂时的，半年后等他们把我的整个市场造热后我再“做文章”不迟。
在招商上我也玩了点花架子——我以公司老板的身份带着几个业务员跑到批发户较为集中的下河街，开始“一顾茅庐”。
我们首先来到比较有实力的糖酒经销商潘老板处。潘老板进过原市场，后来又出来了，听说这一进一出他是亏了不少生意的。他开口就问我干吗花那么大力气接这个摊子？言下之意就是根本没把市场现在的改变放在眼里。这也难怪，原市场的确很伤了一些人。
我说，潘老板，你也看到了，我花那么多的资金和那么多的精力把市场接过来重新定位装修，可不是来闹着玩的，也不是来套你们的。我之所以现取名为“合众”，我想你也明白，这可不是“乌合之众”，是“合众之力，共谋发展”。我敢让你们先进去免费经营半年，是足以见我的诚心的吧？
潘老板与多个厂家长年打交道人果然精明，但我的诚意摆在那里，他是看得出的。他略一思忖，问：你如何保障市场的人流——这是以前市场的弱点。
这市场以前的人流量不大，是因为原业主整个的套路不对，招商乏力。潘老板现在你之所以选择在这下河街，不就是这里集中了同行吗？我就是要把大家都集中到我那里去，做成真正的综合批发市场。我现在铺天盖地的招商广告即是让你们知道，也是让市民知道，他们以前买东西要满城跑，现在只消去一地儿就够了，这他们肯定是愿意的吧？这不是既方便百姓购物又让你们大家发展的好事吗？
潘老板听我一番介绍，不由叹了口气，说：“你真是个做事的人啦。”他说谁不想在环境好人又集中的地方做生意呀，接着倒出一大筐以前经营的苦水。末了，他说：“我相信你，我进！”他说他还要帮我劝其他的人也进。
我又接着走了几个经营户，满载而归。生意人之间的口碑传播十分厉害，没几天这街上就流传着“合众老板人很好，那么大个老板还亲自拜访小经营户”。这是我意料之中的事情。我派出去的业务员继续支持着这一说法。
一切按照计划进行，在我接手综合市场后的三个月内，“筑巢引凤”顺利完成，一共招进经营户1200家。三层楼15个区基本没有闲置的了，我按一楼农贸、二楼日用百货和小商品、三楼服装的格局划分。在一个非常吉利的日子——9月8日的10点10分，合众综合市场的剪彩仪式正式开始。当地在家的政府领导全出席了，很多市民拥挤在马路上对我和我的市场品头论足，他们说得最多的是“这回买东西方便了”。
综合市场聚集了小城以前分散的绝大部分经营户和批发商，我这一集合就基本改变了人们的购物习惯：买菜、买衣服、买日用百货都往我那儿去，因为我那儿品种多价格低，特别是后两者。加上许多外地经营户和外地来进货的人，整个市场生意十分红火。
半年里，所以的摊户尝到了“免费午餐”的甜头，他们在这期间每月只缴纳每平方米5元的物管费，这刚好能维持市场工作人员工资及市场运行费用，我是亏大了的。每次去市场看时，那些摊户对我都十分热情，感谢我给他们搭了个好平台，有的甚至说你还是收点租金吧，我们这样白占你便宜心里不好受。我对此抱以感激，但不能坏了规矩，于是说：“大家可以放心经营，这半年是百分之百的白送，就算是我感谢大家把这个市场做起来吧。半年后，大家要是觉得咱们合作愉快愿意继续合作的就请留下，那就是对我的最大支持了。”
1999年的阳春三月，这是我的收获季节。
半年的时间很快到了，在这半年里市民对“合众”的红火经营有目共睹，摊户们更是心知肚明。在经营户们正就我将如何收取租金时，我抛出了租售计划，即愿买愿租都可以。
我首先把15个区的“黄金摊位”拿来搞拍卖，继续造势。想到这招，缘于与糖酒商潘老板的一次私下交谈。他原本的摊位不是最理想的，他看好了一个，于是找我“勾兑”。我怎么会一下子就答应他呢？我说你们都是我的上帝，我不能徇私的，这每个摊位的价格因位置的关系肯定有所不同，但要是人家就认准那儿了，你说我能怎么办。他说他愿意出更高的价。我笑而不答，回头我一下就想到了拍卖方式，这肯定是会令摊位增值许多的，而且杜绝了公司员工徇私，也不得罪谁。
我把这拍卖仪式设在当地一个三星级酒店会议厅里，当地报纸和市里的晚报闻风提前跑来采访我，《稀奇！×区农贸市场兴拍卖》一时成了C市的热门话题，看热闹的和有心竞拍的把能容纳200多人的会议室挤得水泄不通。
竞拍结果令我大吃一惊。我原以为最多能卖出每平方米6000元左右的高价，居然达到了12000元！糖酒商潘老板也以8500元的价格如愿以偿，我向他表示祝贺，一阵爽朗的笑声后他说：“我说了嘛，我一定要拿到它！”
仔细一盘点，综合市场卖出了80%的面积，均价4000元每平方米。仅此一项，除去费用，我进账近5500万元，剩下的20%面积我每月还有每平方米25元的租金。
合众综合市场的成功抛售可谓我首战告捷，很快我和当地工商部门谈妥了旁边“姐妹楼”的收购问题，他们见我第一栋楼的成功运作就提高了这栋“清水大楼”的售价——每平方米1050元，对我来说，这也是预料中的事情，尽管较之前栋楼我要多花1050万元的成本投入。
我仍会采用免半年租金的方式，让他们进来先帮我也是帮自己把“市”与“势”造起来，把商贸中心在小城市民心中树起来。何况与第一栋楼比起来，这次优势明显得多，面积30000平方米，5层楼，我的餐饮、家具、电器、网城有了足够的场地，有几家大的家电零售商已和我进入谈判实质阶段…… （来源：中国经济网）
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